Pengertian PPJB, PJB, dan AJB: Perbedaan dan Fungsinya dalam Transaksi Properti

Dalam transaksi jual beli properti, baik rumah, apartemen, maupun tanah, ada beberapa dokumen penting yang harus dipahami oleh pembeli maupun penjual. Tiga dokumen yang sering muncul dalam transaksi ini adalah PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli), PJB (Perjanjian Jual Beli), dan AJB (Akta Jual Beli).

Banyak orang mengira bahwa ketiga dokumen ini sama, padahal ada perbedaan mendasar dalam fungsi dan penggunaannya. Setiap dokumen memiliki peran yang berbeda dalam proses transaksi properti, mulai dari tahap awal kesepakatan hingga proses legalisasi kepemilikan oleh notaris.

Agar tidak bingung saat membeli atau menjual properti, mari kita bahas lebih dalam tentang pengertian, perbedaan, dan fungsinya masing-masing dalam transaksi properti.

Pengertian PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli)

PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli) adalah perjanjian antara penjual dan pembeli yang mengikat kedua belah pihak sebelum proses jual beli resmi dilakukan. Dokumen ini biasanya dibuat saat properti masih dalam tahap pembangunan atau ketika pembeli belum bisa melakukan pembayaran penuh.

PPJB sering digunakan dalam transaksi pembelian rumah dari pengembang (developer) atau properti yang masih dalam proses penyelesaian legalitas.

Fungsi PPJB:

Mengikat kesepakatan antara pembeli dan penjual sebelum AJB ditandatangani.
Menyatakan komitmen bahwa transaksi jual beli akan dilakukan di masa mendatang.
Menjaga hak pembeli agar tidak kehilangan properti sebelum proses jual beli selesai.
Memberikan waktu bagi pembeli untuk mengurus persyaratan kredit pemilikan rumah (KPR) atau pembayaran lainnya.

Namun, PPJB belum memiliki kekuatan hukum yang sama dengan Akta Jual Beli (AJB), sehingga kepemilikan properti secara sah belum beralih ke pembeli. Untuk mengesahkan kepemilikan, perlu dilakukan PJB atau AJB di hadapan notaris.

Pengertian PJB (Perjanjian Jual Beli)

PJB (Perjanjian Jual Beli) adalah dokumen yang dibuat oleh notaris dan memiliki kekuatan hukum lebih kuat dibandingkan PPJB. PJB digunakan sebagai bukti adanya transaksi jual beli, tetapi belum dapat dijadikan dasar untuk balik nama sertifikat kepemilikan.

PJB biasanya dibuat dalam dua kondisi:

PJB dengan Kuasa – Penjual memberikan kuasa kepada pembeli untuk mengurus balik nama sertifikat setelah pembayaran lunas.
PJB Tanpa Kuasa – Transaksi telah selesai, tetapi masih perlu penyelesaian administratif sebelum proses AJB dilakukan.

Fungsi PJB:

Mengikat secara hukum antara penjual dan pembeli dengan bantuan notaris.
Memberikan kepastian bagi pembeli bahwa properti tersebut sah untuk dibeli.
Memastikan bahwa pihak penjual memang memiliki hak atas properti yang dijual.
Sebagai dokumen pelengkap sebelum pembuatan Akta Jual Beli (AJB).

PJB sering digunakan dalam transaksi properti yang belum bisa langsung dilakukan balik nama sertifikatnya, seperti dalam kasus properti yang masih memiliki tunggakan pajak atau sedang dalam proses pengurusan hak waris.

Pengertian AJB (Akta Jual Beli)

AJB (Akta Jual Beli) adalah dokumen resmi yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan menjadi bukti sah bahwa hak kepemilikan properti telah beralih dari penjual ke pembeli.

Dokumen ini menjadi dasar bagi pembeli untuk melakukan balik nama sertifikat tanah atau properti di Badan Pertanahan Nasional (BPN). AJB harus dibuat di hadapan PPAT agar memiliki kekuatan hukum penuh.

Fungsi AJB:

Mengukuhkan transaksi jual beli secara resmi dan sah di mata hukum.
Menjadi dasar bagi pembeli untuk mengajukan balik nama sertifikat kepemilikan.
Mencegah sengketa properti di masa depan dengan adanya dokumen legal yang jelas.
Sebagai bukti otentik bahwa properti telah berpindah kepemilikan.

Tanpa AJB, kepemilikan properti masih atas nama pemilik lama dan pembeli tidak dapat melakukan klaim kepemilikan secara sah. Oleh karena itu, AJB merupakan tahap akhir dalam transaksi jual beli properti.

Perbedaan PPJB, PJB, dan AJB

Setelah memahami pengertiannya, berikut perbedaan utama antara PPJB, PJB, dan AJB dalam transaksi properti:

Aspek	PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli)	PJB (Perjanjian Jual Beli)	AJB (Akta Jual Beli)
Fungsi	Mengikat kesepakatan awal jual beli	Bukti transaksi jual beli sebelum AJB	Mengalihkan kepemilikan properti secara sah
Kekuatan Hukum	Tidak memiliki kekuatan hukum kuat	Sah secara hukum tetapi belum bisa untuk balik nama sertifikat	Dokumen resmi yang menjadi dasar balik nama sertifikat
Siapa yang Membuat	Ditandatangani oleh penjual dan pembeli	Dibuat oleh notaris	Dibuat oleh PPAT
Kapan Digunakan	Sebelum pembayaran lunas atau properti belum siap	Jika ada kendala administratif sebelum AJB	Saat semua syarat terpenuhi dan transaksi selesai

PPJB biasanya dibuat sebelum transaksi jual beli selesai, sedangkan PJB digunakan sebagai bukti transaksi yang telah disepakati. Sementara itu, AJB menjadi dokumen final yang memastikan kepemilikan berpindah ke pembeli secara resmi.

Kesimpulan

Dalam transaksi jual beli properti, terdapat beberapa dokumen penting yang harus diperhatikan, yaitu PPJB, PJB, dan AJB.

PPJB digunakan sebagai perjanjian awal sebelum transaksi selesai dan belum memiliki kekuatan hukum yang kuat.
PJB dibuat oleh notaris sebagai bukti transaksi jual beli yang sudah terjadi, tetapi belum bisa digunakan untuk balik nama sertifikat.
AJB merupakan dokumen resmi dari PPAT yang mengalihkan kepemilikan properti secara sah dan dapat digunakan untuk balik nama sertifikat di BPN.

Bagi kamu yang ingin membeli properti, pastikan memahami ketiga dokumen ini agar tidak mengalami kendala dalam kepemilikan tanah atau bangunan. Selain itu, persiapkan keuangan dengan baik, termasuk menggunakan pembiayaan properti yang tepat agar transaksi berjalan lancar. Cek Solusi Pembiayaan Properti di Moxa Sekarang